2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。主要表現在以下幾個方面:

經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市?。?/b>一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,南陽、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。

1、開發投資增速高位提升

1-11月份,河南省房地產開發投資5469.97億元,同比增長27.4%,增速同比加快17.0個百分點,比1-10月份加快1.1個百分點,比全國平均水平高20.9個百分點。房地產開發投資占全省固定資產投資比重為15.3%,貢獻率達27.9%,比1-10月份提高1.1個百分點,拉動固定資產投資增長3.7個百分點,是全省固定資產投資穩定增長的中堅力量。

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2016年全省18個地級市10個省直管縣房地產投資開發情況

從投資構成看,土地購置費高速增長是拉動全省開發投資快速增長的主要因素。1-11月份,房地產開發投資中建筑工程投資4426.15億元,同比增長21.8%,增速比1-10月份加快0.4個百分點,占全部房地產開發投資的80.9%,占比同比下降3.7個百分點;土地購置費535.49億元,增長66.9%,增速加快5.4個百分點,占全部開發投資比重為9.8%,占比提高2.3個百分點。
全省土地購置費的增長,主要靠鄭州拉動。2016年以來,鄭州市土地交易火爆,土地成交單價和價款記錄不斷刷新,土地購置費大幅增長,1-11月份鄭州土地購置費達367.80億元,增長247.3%,成為帶動全省開發投資不斷攀升的引擎。

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2、房屋新開工面積高位增長

2016年以來,市場銷售和預期轉好,項目開工和施工進度加快,房屋新開工面積持續保持高位增長。1-11月份全省房屋新開工面積達13412.77萬平方米,同比增長39.0%。其中,住宅新開工面積9914.80萬平方米,增長34.2%,占房屋新開工面積的比重為73.9%。
1-11月份,全省房屋施工面積46107.63萬平方米,同比增長16.6%。其中,住宅施工面積34539.79萬平方米,增長14.6%,占房屋施工面積的比重為74.9%。

3、到位資金增速小幅回落

1-11月份,全省房地產開發企業實際到位資金5810.03億元,同比增長28.6%,增速比1-10月份回落1.7個百分點。全省房地產開發企業實際到位資金增速比開發投資增速高1.2個百分點。分類型看,國內貸款和其他資金中的個人按揭貸款增速回落幅度較大。1-11月份,全省房地產開發企業自籌資金3248.16億元,同比增長21.9%,增速比1-10月份回落0.2個百分點;國內貸款631.56億元,增長54.7%,增速回落5.9個百分點;其他資金1928.66億元,增長33.8%,增速回落3.1個百分點。其他資金中,個人按揭貸款711.62億元,增長45.2%.增速回落9.1個百分點。

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4、土地購置面積兩位數增長,成交價款飆升

2016年,外地開發企業紛紛入鄭圈地,鄭州土地市場活躍,地王頻出,全省持續下降三年的土地購置逐漸好轉,至1-8月份實現正增長后保持兩位數增長。1-11月份,全省房地產開發企業土地購置面積982.08萬平方米,同比增長16.4%;土地成交價款達400.74億元,增長132.5%。

5、熱點城市銷售回落,去庫存成果顯著

2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網1-11月份,全省商品房銷售面積9038.50萬平方米,同比增長33.0%,增速比1-10月份回落3.0個百分點。今年以來,受鄭州樓市火爆影響,全省商品房銷售面積增速保持大幅加快態勢。10月鄭州出臺調控新政,商品房銷售轉冷并傳導至周邊地市。1-11月份,18個省轄市中10個省轄市商品房銷售增速回落,鄭州增長65.5%,增速回落2.0個百分點,前期增速較高的平頂山、濮陽、漯河分別回落10.4個、27.3個和17.9個百分點。
分房屋類型看,住宅和非住宅類銷售增速均有所回落。商品住宅銷售面積為8134.32萬平方米,同比增長32.9%,增速比1-10月份回落2.6個百分點,占商品房銷售面積的比重為90.0%;非住宅類商品房銷售面積為904.17萬平方米,增長34.1%,增速回落6.2個百分點,占商品房銷售面積的比重為10.0%。
1-11月份,全省商品房銷售額4559.72億元,同比增長43.8%,增速比1-10月份回落3.6個百分點。其中,商品住宅銷售額為3951.32億元,增長47.5%,占商品房銷售額的比重為86.7%,同比提高2.2個百分點。非住宅類商品房銷售額為608.40億元,增長23.9%,占商品房銷售額的比重為13.3%。

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6、商品房銷售和待售情況

2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網1-11月份,商品房銷售面積9038.50萬平方米,同比增長33.0%,增速比1-10月份回落3.0個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.9%,辦公樓銷售面積增長24.2%,商業營業用房銷售面積增長34.3%。商品房銷售額4559.72億元,增長43.8%,增速比1-10月份回落3.6個百分點。其中,住宅銷售額增長47.5%,辦公樓銷售額增長23.2%,商業營業用房銷售額增長24.5%。
11月末,商品房待售面積3488.53萬平方米,比10月末減少20.25萬平方米。其中,住宅待售面積減少37.98萬平方米,辦公樓待售面積增加10.27萬平方米,商業營業用房待售面積增加6.47萬平方米。
住宅待售面積比2015年底減少近200萬平方米。11月末,全省商品房待售面積3488.53萬平方米,比2015年底減少118.30萬平方米。其中,住宅待售面積2571.52萬平方米,比2015年底減少196.74萬平方米,擴大住房消費的各項措施成效顯著。但辦公樓、商業營業用房待售面積仍呈增長態勢,辦公樓106.74萬平方米,增加16.34萬平方米,商業營業用房606.34萬平方米,增加42.48萬平方米,需引起足夠重視。
當前和今后一個時期,河南應在鄭州市場降溫與全省降庫存的雙重選擇中,找到政策結合點,區別對待,分類施策。繼續按照“支持居民自住和改善住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”的要求,充分發揮市場對資源配置的決定性作用,加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,探索建立完善的房地產調控長效機制,確保房地產市場的平穩健康發展。

1、區位、面積與人口

2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網三門峽位于河南西部,東與千年帝都洛陽市為鄰,南依伏牛山與南陽市相接,西望古城西安,北隔黃河與三晉呼應,是歷史上三省交界的經濟、文化中心。三門峽城市名片有:華夏文明發祥地之一 、天鵝之城、2012年中國特色魅力城市200強、我國六大蘋果出口基地之一、國家園林城市、國家衛生城市、國家森林城市、國家優秀旅游城市、2014中國最佳生態旅游城市、 2015年中國大陸城市"氧吧"50強。 三門峽面積10309平方千米,常住人口224.11萬人,轄2區(湖濱區、陜州區)、2縣(澠池縣、盧氏縣)、2個縣級市(義馬市、靈寶市)和1個經濟技術開發區、1個產業集聚區。

2、經濟發展:

面對錯綜復雜的國內外經濟形勢,三門峽上下深入貫徹落實中央、省、市各項決策部署,主動適應經濟發展新常態,統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生各項工作,全市經濟在困境中砥礪前行,各項社會事業穩步發展。2015年全市生產總值1260.55億元,?!笆濉筆逼?,全市生產總值年均增長9.3%;三次產業結構發生較大變化,第一產業比重提高1.4個百分點,第二產業比重降低8.4個百分點,第三產業比重提高7個百分點。

2015年全社會固定資產投資完成1551.36億元,比2014年增長15.9%。其中:固定資產投資(不含農戶,下同)完成1538.77億元,增長15.9%,農戶投資12.59億元,增長9.1%?!笆濉筆逼?,全市全社會固定資產投資年均增長21.3%。2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

2015年固定資產投資中,國有及國有控股單位完成392.0億元,比2014年增長6.3%;民間投資1138.93億元,增長19.5%。分三次產業看,第一產業投資156.38億元,增長43.8%;第二產業投資771.98億元,增長3.3%;第三產業投資610.40億元,增長29.5%。2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

3、城市發展

城市發展特點: ①單核城市、帶狀框架 ; ②城市向西向南發展 ; ③功能分區明晰 ; ④未來旅游發展城市 ; ⑤經濟實力平均水平居全省上游 ; ⑥居民收入較高

行政分區:單核城市,向西向南擴張,但中心城區地位不變2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網
功能分區:城市分區明晰,中心城區承載著行政商業和居住功能,西部為旅游區,西南部為商務區2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

4、三門峽市2016年度土地供應情況:

2016年三門峽市為進一步貫徹落實節約集約用地政策,規范土地市場,保障重點項目及民生工程的建設用地需求,加快我市城鎮化建設進程,提高城鎮化建設水平,促進三門峽市經濟社會平穩健康發展。結合2015年城區土地供應情況,制訂了2016年度市區國有建設用地供應計劃,具體如下:
(一)土地供應總量。2016年三門峽市城區計劃供應國有建設用地105公頃。其中,劃撥供應建設用地51公頃,出讓供應建設用地55公頃。
(二)土地供應結構。2016年計劃供應商服用地1公頃;住宅用地26公頃;工礦倉儲用地24公頃;交通設施用地50公頃;公共管理與公共服務用地4公頃。

(1)2016年三門峽基準地價
2016年三門峽基準地價與2015年一致,沒有任何變化,各類用地不同性質基準地價具體為:(單位:元/㎡):2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網
注: 公共Ⅰ是指公共管理與公共服務用地中的旅游、娛樂用地 公共Ⅱ是指公共管理與公共服務用地中不含旅游、娛樂用地的其他用地

(2)2016年度三門峽市土地掛牌出讓、成交情況
2016年度三門峽市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓共14次,其中湖濱區國土資源局國有土地使用權掛牌出讓2次,共掛牌出讓24宗地,其中成交17宗土地,土地性質為其他普通商品住房用地的占16宗,批發零售用地的占1宗。
2016年度三門峽市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓共成交530.5畝,成交金額為7.2354億元(人民幣),成交均價為136.38萬元/畝,其中建業住宅集團(三門峽)置業有限公司所拍得的一宗地均價最高,為339.2萬元/畝;河南置騰商務服務有限公司所拍得的一宗地總價最高,約1.4億元人民幣。
2016年度三門峽市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓詳細情況一覽表:
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5、2016年三門峽房地產市場分析:

2016年1-11月份三門峽房地產開發投資完成111.51億元,比2015年全年的106.72億元上漲4.5%。

(1)房地產開發投資
2016年度1-11月份各月房地產開發投資完成情況:

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2016年度1-11月份與2015全年各月房地產開發投資完成情況對比

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2010-2016年三門峽房地產開發投資情況:

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2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網(2)預售許可證批準情況
2016年三門峽房地產共批準預售項目數為8個,比2015年多一個;批準預售棟數為22棟(或幢),比2015年多13棟(或幢)。 2007-2016三門峽房地產批準商品房預售許可證情況:




(3)房地產項目開發情況:
2016年三門峽房地產市場現有樓盤70個左右(包含陜州樓盤),個樓盤分布圖如下:2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

但2016年三門峽房地產市場正常在售樓盤為20個左右,具體分布圖如下:2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

4)2016年三門峽主要樓盤銷售情況:
2016年三門峽主要樓盤銷售情況一覽表:2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網
據三門峽樓市網統計,上述17個樓盤銷量占整個2016年三門峽房地產市場銷售量的92%以上,其開發體量(總建筑面積)總計477.5萬平方米;2016全年銷售面積總量為48.7萬平方米,其中住宅銷售面積為48萬平方米;全年銷售額累計19.53億元人民幣,其中住宅銷售額為19.24億元人民幣;全年共計銷售4600套(間),其中住宅銷售4530套。

(5)各樓盤開盤、暖場、認籌情況:
2016全年三門峽房地產主要樓盤舉行活動逾410場,其中開盤活動13場次,認籌活動20場次,暖場活動360多場次;比2015全年場次增加。
主要樓盤活動情況:2016三門峽房地產市場分析報告|三門峽樓市網

2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。 2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯
◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩
◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。
從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。
2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,房地產市場發展仍具備潛力。

(河南樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、河南省統計局、三門峽樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝?。?/p>

項目地址:三門峽北環路與向川路交匯處
銷售均價:11000平方米
銷售熱線:0398- 2970999
項目地址:黃河路與大嶺路交匯處西100米
銷售均價:4750元/平方米
銷售熱線:0398- 2970666/888/999
項目地址:大嶺路義烏商貿城南側
銷售均價:4000元/平方米
銷售熱線:0398-8526666
項目地址:三門峽市體育館旁
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項目地址:迎賓大道與周公路交匯處西
銷售均價:3600元/平方米
銷售熱線: 0398-2992222
項目地址:高鐵站北
銷售均價:3800元/平方米
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項目地址:大嶺南路與中心大道交匯處
銷售均價:4500元/平方米
銷售熱線:0398-2998888
項目地址:甘山路與召公路交叉口
銷售均價:4000/平方米
銷售熱線:0398- 2906666\2916666